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Installazione ex novo di un ascensore e sostituzione di quello esistente: quali maggioranze per deliberare e come ripartire la spesa tra i condòmini?

Avv. Alessandro Gallucci
 

Installazione ex novo di un ascensore e sostituzione dell’impianto esistente.

Ci sono differenze ?

La deliberazione ha ad oggetto due ipotesi differenti, ma comunque simili, o installazione ex novo e sostituzione dell’ascensore si pongono su due piani completamente distinti?

Decisa la installazione ex novo dell’ascensore, ovvero la sua sostituzione, come vanno ripartite le spese inerenti ai rispettivi interventi?

=> Alle spese di sostituzione dell’ascensore concorrono anche i condomini proprietari dei negozi.

La sospensione dei servizi comuni ai condomini morosi

 

Domande che sovente vengono poste alla nostra redazione, o che divengono oggetto di discussione nel nostro forum.

Le risposte sembrerebbero abbastanza agevoli, ma è comunque utile soffermarsi sugli aspetti più particolari delle fattispecie, guardando anche alle pronunce giurisprudenziali in materia

Installazione ex novo di un ascensore, è un’innovazione

Costante giurisprudenza ci insegna che non tutte le opere modificative delle cose comuni vanno considerate innovative.

Per la Cassazione sono tali solamente quelle modifiche la cui esecuzione comporta un mutamento di destinazione d’uso di una parte comune, ovvero una consistenza materiale differente delle cose comuni oggetto d’intervento (Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

L’installazione di un ascensore è certamente un’innovazione. Data la sua utilità, cioè dato il fatto che la presenza dell’impianto in esame consente il superamento delle barrire architettoniche, non v’è dubbio, in ragione di quanto disposto dall’art. 1120, secondo comma, c.c. e dalla legge n. 13/89, che la sua installazione, fermi restando i divieti di cui al medesimo art. 1120 c.c. (divieto di recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di alterare il decoro architettonico o di rendere talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.), possa essere deliberata dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno la metà del valore dell’edificio.

L’installazione di un ascensore è innovazione gravosa suscettibile d’utilizzazione separata e come tale soggetta a quanto disposto dall’art. 1121 c.c. che stabilisce regole di esenzione spese per chi non intenda partecipare all’installazione ed all’uso dell’ascensore.

Sostituzione di un ascensore, è opera straordinaria di notevole entità

Ai fini della individuazione dei quorum deliberativi non c’è differenza tra installazione ex novo dell’ascensore e sostituzione dell’impianto. Questa ultima va considerata opera di notevole entità e quindi soggetta alle medesime maggioranze previste per le innovazioni, senza possibilità per i dissenzienti di esonerarsi dalla spesa.

Installazione ex novo di un ascensore e sua sostituzione, il modo della ripartizione delle spese

Come si diceva la giurisprudenza si è soffermata sulla differenza tra installazione ex novo dell’impianto di ascensore e sua sostituzione anche ai fini dell’individuazione delle norme applicabili per la ripartizione delle spese.

La prima deve essere considerata un’innovazione, perciò la spesa che ne discende, in osservanza di quanto prescritto dal primo comma dell’art. 1123 c.c., deve essere ripartita tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I costi per la seconda tipologia d’intervento, invece, dovendo essere equiparata ad un’opera manutentiva e/o ricostruttiva, devono essere suddivisi sulla base delle tabelle millesimali redatte in conformità dei dettami contenuti nell’art. 1124 c.c.

=> Per le spese riguardanti l’installazione dell’ascensore ex novo, si applica l’articolo 1124 del codice civile?

In un caso specifico, ad esempio, un giudizio è stato instaurato da un condòmino , impugnando una deliberazione assembleare della quale era stata chiesta la dichiarazione d’invalidità, in quanto, decidendosi sulla sostituzione di un ascensore s’era statuito che la relativa spesa doveva essere ripartita sulla base dei millesimi di proprietà.

Il giudice adito ha concluso per la nullità, sul punto, della decisione dell’assise specificando che «la materia del contendere, osserva il giudicante che il criterio di ripartizione della spesa relativa alla ricostruzione dell’ascensore si palesa del tutto erroneo ed illegittimo e, dunque, tale da comportare, di per sé, la parziale nullità dell’impugnata delibera. Invero, la Suprema Corte – con un indirizzo ormai consolidato, e che si ritiene pienamente condivisibile – ha affermato che in ordine alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione relative all’ascensore destinato all’uso comune di un edificio in condominio, va applicata – in mancanza di una specifica disposizione di legge al riguardo, ed identica essendone la ratio – la regola dettata dall’art. 1124 c.c. per le scale del fabbricato. Tali spese vanno, di conseguenza, ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Per converso, laddove si verta in ipotesi, non già di ricostruzione o manutenzione di un ascensore già esistente, bensì di installazione ex novo dell’impianto dell’ascensore, trova applicazione la disciplina all’art. 1123 c.c., giacché ci si trova in presenza di un riparto dì innovazioni deliberate dalla maggioranza, da dividere in proporzione della proprietà di ciascun condomino (cfr., nei sensi suindicati, Cass. 04/5975, Cass. 99/2833, Cass. 96/165, Cass. 91/5479, Cass. 69/3514). La ratio di tale diversificazione di disciplina la si coglie, in verità, del tutto agevolmente, se solo si considera che la sostituzione di ascensori usurati, non più agibili, o anche semplicemente non particolarmente efficienti, con ascensori nuovi, non costituisce innovazione, ai sensi degli artt. 1120 e 1123 c.c. Difatti, le cose comuni oggetto delle modifiche (il vano ascensore con le strutture ed i locali annessi) non subiscono alcuna sostanziale modifica e conservano la loro destinazione al servizio ascensore, e neppure subisce alcun mutamento di struttura l’edificio condominiale nel suo complesso, il quale, viceversa, conserva un servizio del quale è già dotato (Cass. 69/3514, Cass. 81/4646). Di contro, l’installazione ex novo dell’ascensore, in un fabbricato che prima ne era sprovvisto, importa una modificazione nella determinazione delle trombe delle scale, dei pianerottoli, degli anditi, tale da costituire, senza dubbio, un’innovazione, soggetta, di conseguenza, alla disciplina di cui agli artt. 1120 e 1123 c.c. (Cass. 72/156, Cass. 75/2696. Cass. 00/1529)» (Trib. Salerno n. 1995/10).

Il tutto, è bene ricordarlo, poiché la deliberazione era stata votata a maggioranza. La deroga dei criteri di ripartizione, infatti, se adottata all’unanimità, è sempre valida (art. 1123, primo comma, c.c.).

Diverso, almeno per la più autorevole giurisprudenza (Cass. SS.UU. n. 4806/05), il caso dell’errore nella scelta del criterio di riparto. In tal ipotesi la deliberazione, dice la Cassazione, andrebbe considerata annullabile e non nulla, perché l’assemblea avrebbe solamente errato nell’esercizio delle proprie prerogative e non stabilito l’applicazione di un criterio in deroga. Che si tratti di errore o deroga va valutato caso per caso in ragione del contenuto del verbale.