Vendita casa – oneri condominiali

Quando si acquista una casa, forte è il timore che il venditore abbia lasciato arretrati non pagati con il condominio e che, pertanto, un giorno possa bussare alla porta l’amministratore con una bolletta stratosferica. La legge però tutela l’acquirente, stabilendo regole ben precise in merito alla responsabilità sulle obbligazioni condominiali rimaste “in sospeso” prima del rogito notarile: regole che – è bene sottolineare – non possono essere derogate dalle parti. Il che significa che se anche l’atto di vendita contiene clausole di tenore differente (stabilendo, per esempio, che a sostenere tutti gli oneri condominiali sia il venditore o l’acquirente) esse avranno effetto solo come accordo personale tra le parti, ma non saranno vincolanti per il condominio. È quanto confermato dal Tribunale di Milano con una recente sentenza [1]. Ma facciamo un passo indietro e vediamo cosa stabilisce la legge.
 
Il codice civile [2] prevede che gli oneri condominiali non ancora pagati dal venditore al momento della vendita vadano così ripartiti:
 
– delle spese relative all’anno in corso del rogito e a quello precedente, ne rispondono in solido sia il venditore che l’acquirente. Per esempio: se nel marzo 2015 viene venduto l’appartamento, sia il nuovo che il vecchio proprietario rispondono di tutti gli oneri condominiali relativi all’anno della vendita (2015) che a quello anteriore (2014);
 
– delle spese precedenti all’anno anteriore alla vendita (nell’esempio di prima, dal 2013 a ritroso), ne risponde solo il venditore. Nei suoi confronti, quindi, l’amministratore può chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo. In questo caso, però, non essendo il debitore più condomino a tutti gli effetti, il decreto ingiuntivo non potrà essere provvisoriamente esecutivo [1]. La richiesta di pagamento, quindi, presentata dal condominio al nuovo proprietario sarebbe illegittima per difetto di legittimazione passiva.
 
Per le restanti spese successive all’anno del rogito notarile (nell’esempio di poc’anzi, dal 2016 in poi) ne risponderà in via esclusiva solo l’acquirente.
 
In buona sostanza, il venditore non può lavarsi le mani degli importi di cui è moroso: solo per quelli relativi all’anno di vendita e a quello precedente il condominio potrà indifferentemente agire nei suoi confronti o del nuovo proprietario, ma per quelle anteriori a tale periodo non è che lui il solo responsabile, anche in presenza di patti contrari con l’acquirente.
 
Attenzione: per stabilire, con precisione, a quale anno competano le spese richieste dall’amministratore non si deve guardare il momento in cui la spesa viene deliberata dall’assemblea (che potrebbe risalire a molto tempo prima), ma al momento in cui è stato erogato il servizio o eseguito l’intervento comune a cui la spesa fa capo l’obbligo di pagare le spese condominiali.
 
Questo significa che il venditore è tenuto comunque a sopportare le spese riguardanti opere straordinarie e innovazioni deliberate dall’assemblea prima della vendita dell’immobile, anche se eseguite successivamente.
Dall’altro lato, l’amministratore di condominio può richiedere all’acquirente, nuovo proprietario, le spese ordinarie sopportate per la manutenzione e la conservazione dell’edificio e per l’erogazione dei normali servizi comuni, sebbene deliberate dall’assemblea prima della compravendita.
 
 
 
 

Tribunale di Milano, sez. XIII Civile, sentenza 2 marzo 2015
Giudice Spinnler

Motivi in fatto ed in diritto della decisione

II – Milano ed il condominio di via hanno proposto appello avverso la sentenza n. 109.596/2012, con la quale il Giudice di Pace di Milano accoglieva le opposizioni proposte da P.L. e per l’effetto annullava i decreti ingiuntivi n. 2991712010 e 2688/2010, respingeva la domanda riconvenzionale proposta dall’opponente e quella diretta alla condanna per lite temeraria e poneva le spese di lite a carico degli opposti. Hanno proposto le domande di cui all’atto di appello qui da intendersi richiamate per motivi di sintesi. L’appellato si è costituito in giudizio sollevando, in via preliminare, eccezione di inammissibilità dell’appello e difendendo, nel merito, la sentenza gravata, chiedendone, in principalità, la conferma, in subordine, previa ammissione di C.T.U. diretta alla determinazione delle spese dovute dall’appellato, la deduzione della somma di euro 750,00, corrispondente al credito risarcitorio spettante al P. nei confronti del condominio, e l’annullamento del decreto n. 26688/2010, in via istruttoria che proposto ordine di esibizione ai danni dell’assicurazione Aviva Italia s.p.a. . Omessa ogni attività istruttoria, all’udienza del 2.12.2014 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni ed il giudice ha trattenuto la causa in decisione, assegnando i termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
1 – In via preliminare ha eccepito l’appellato l’inammissibilità dell’appello per carenza dei requisiti richiesti dall’ars. 342 c.p.c. nel testo novellato dalla L. 13412012
Più precisamente , assume l’appellato che gli appellanti avrebbero omesso l’esposizione dei fatti, non avrebbero indicato i motivi specifici che sostengo l’appello con preciso riferimento alle parti del provvedimento gravato e non avrebbe esplicitato le modifiche richieste alla sentenza gravata con riferimento sia all’iter argomentativo che al decisum.
L’eccezione è infondata e va disattesa.
I fatti di cui è causa sono stati esposti nella pagine da 1 a 3 dell’atto di appello, mediante una ricostruzione dei giudizio di primo grado, con richiamo indiretto a tutti i fatti già dedotti in tale grado del giudizio ed oggetto di puntuale riepilogo da parte del primo giudice. Del resto poiché la motivazione dell’appello e con essa l’allegazione dei fatti è funzionale ai motivi di gravame ed alla diversa ricostruzione offerta dall’appellante, le circostanze di fatto relative alla modalità ed ai tempi di approvazione dei consuntivi di gestione da parte del condominio e gli ulteriori fatti di cui dà conto l’appellato nella comparsa di risposta non sono rilevanti nel presente atto di appello, posto che gli appellanti non contestano le circostanze di fatto poste a sostegno della decisione, bensì la ricostruzione in diritto operata dal primo giudice.
L’atto di appello è esaustivo anche con riferimento all’indicazione delle parti della sentenza impugnate, relativamente tanto alla parte motiva che alle conclusioni, e contiene il puntuale richiamo delle norme violate ed alla loro rilevanza ai imi della pronuncia.
2 – Con riferimento ai punti 1 e 2 del dispositivo della sentenza, di cui gli appellanti hanno chiesto l’integrale riforma, hanno dedotto un vizio di motivazione per omessa pronuncia, ìn violazione del disposto di cui all’art. 112 c.p.c., per avere il primo giudice revocato i decreti ingiuntivi opposti sul rilievo del difetto di legittimazione passiva del P., omettendo di motivare tale conclusione e di valutare la fondatezza della domanda di merito con specifico riferimento alla pretesa creditoria avanzata dal supercondominio e dal condominio nei confronti dell’appellato. Il motivo è fondato.
Il Giudice di Pace ha annullato i decreti ingiuntivi opposti sull’affermazione che il        leve considerarsi ” soggetto terzo rispetto ai condomini delle assemblee successive alla vendita
dell’appartamento ai Sig. ri        “, ha inoltre disatteso la pretesa creditoria, affermando ” i crediti ingiunti fatti valere in via monitoria, anche se esistenti, mancano dei requisiti di liquidità, certezza, determinazione, esatta documentazione e riferibilità “.
A -. In punto legittimazione passiva dell’appellato sì osserva quanto segue.
Il credito portato dai decreti ingiuntivi opposti è relativo a spese condominiali riferite al periodo in cui l’appellato era proprietario dell’appartamento successivamente venduto ai sig.ri         e ma che sono state oggetto di approvazione da parte dell’assemblea condominiale in data successiva all’alienazione dell’immobile. Infatti, l’appellato ha venduto l’immobile il 13.11.2007, le spese condominiali oggetto di causa sono relative ai consuntivi 2006/2007 e 200712008 , oggetto di approvazione, rispettivamente, da parte dell’assemblea del condominio di via Mar Nera n. 15 in data
9.1.2008 e da parte dell’assemblea del Supercondominio n data 9.10.2008. Certamente, non essendo l’appellato condomino al momento dell’emissione dei decreti ingiuntivi opposti, non poteva trovare applicazione il disposto di cui all’art. 63 comma 1° disp. Att. c.c., con la conseguenza che il condominio non poteva chiedere ed ottenere nei suoi confronti un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (Cass. 23345/2008 ).
Tale principio di diritto ha fondato la decisione del primo giudice di annullamento dei decreti ingiuntivi opposti per difetto di legittimazione passiva.
Tuttavia, poiché l’oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non è costituito solo dalla verifica dell’ammissibilità e della validità dei procedimento monitorio ma anche dell’accertamento della fondatezza della domanda di merito introdotta con il decreto ingiuntivo opposto, occorre verificare se nei confronti del condominio e del supercondominio il condomino alienante debba rispondere dei contributi condominiali maturati quando egli era proprietario, sebbene approvati in data successiva alla vendita dell’immobile.
Secondo l’indirizzo giurisprudenziale consolidato, avendo l’obbligazione relativa al pagamento delle spese condominiali natura di obbligatio propter rem, soggetto passivo di tale obbligazione è il proprietario dell’immobile nel momento in cui il servizio o l’intervento comune cui la spesa si riferisce viene usufruito o posto in essere, con indipendenza dal momento in cui la spesa viene deliberata dall’assemblea, posto che l’obbligo del singolo di contribuire alla spesa deriva dalla legge, in forza della titolarità della quota millesimale ( art.. 1123 c.c. ) e non dalla delibera assembleare, che non ha valore costitutivo ma semplicemente dichiarativo, operando semplicemente la quantificazione e la ripartizione delle spese sulla base delle tabelle millesimali (cfr Cass. 4393/1997; Cass. 6323/2003 ) Ne deriva che, contrariamente alle conclusioni cui è pervenuto il giudice di prime cure, l’appellato, per quanto non più condomino al momento dell’emissione dei decreti ingiuntivi opposti, è legittimato passivamente alle pretese creditorie avanzata dei condomini appellanti, trattandosi pacificamente di spese relative a servizi prestati durante il periodo in qui era proprietario dell’immobile, per quanto approvate con delibera successiva.
B – Quanto alla fondatezza della pretesa creditoria, valgono le seguenti considerazioni.
L’affermazione del primo giudice circa la carenza del credito dei requisiti di liquidità, certezza, determinazione, esatta documentazione e riferibilità , oltre che priva di motivazione, risulta destituita di fondamento.
i crediti del condominio e del supercondominio azionati con i decreti ingiuntivi opposti risultano provati con la produzione delle delibera assembleari di approvazione dei consuntivi di gestione 2006/2007 e 2007/2008 (cfr delibere del 9.1.2008 del- condominio e del 9.10.2008 del supercondominio ) con relativa ripartizione millesimale delle spese. Le anzidette delibere, non essendo state oggetto di impugnazione, sono diventate definitive.
La circostanza che l’appellato non abbia potuto partecipare alle assemblee nella quali vennero approvati i predetti consuntivi di gestione, non essendo più condomino a seguito della vendita dell’appartamento, non incide sull’obbligo di corrispondere le spese in parola rispettivamente al supercondominio ( D.II n. 29991712010) ed al condominio ( D.II n. 26688/2010 ), per quanto sopra
esposto circa il momento di insorgenza dell’obbligo di pagamento delle spese condominiali e gli effett della delibera assembleare di approvazione delle stesse.
Parimenti priva di rilievo, in assenza di tempestiva impugnativa della delibera assembleare da parte degli aventi causa dell’appellato , appare la contestazione relativa alla mancata convocazione di questi ultimi all’assemblea condominiale.
L’appellato ha difeso la sentenza gravata affermando la carenza di prova nel quantum della pretesa creditoria.
In particolare ha eccepito che l’assemblea dei 9.10.2008 non avrebbe approvato lo stato di ripartizione delle spese e che i rendiconti allegati al ricorso per decreto ingiuntivo non sarebbero stati approvati dall’assemblea condominiale ma rielaborati dall’amministratore.
La seconda contestazione non è stata in alcun modo dimostrata e contrasta con quanto risulta dal verbale dell’assemblea del 9.10.2008. Peraltro, dallo stesso verbale emerge, quanto ai conteggi, che dovendo l’amministratore chiudere due esercizi – 2006/2007 e 2007/2008 – sono stati accorpati ì saldi relativi a ciascun condomino in un unico saldo finale ( cfr doc. 1 del condominio ). La prima contestazione è invece tardiva e, come tale, inammissibile, essendo stata sollevata solo con la comparsa conclusionale depositata all’esito del giudizio d’appello. Peraltro, è indubbio che tali riparti siano stata approvati dall’assemblea, essendo stati oggetto di approvazione con riferimento ai punti 2° e 3° dell’ordine del giorno aventi ad oggetto appunto l’approvazione dei bilanci consuntivi 2006/2007 e 2007/2008 e relativi stati di riparto, come del resto riconosciuto dallo stesso appellato già con l’atto di citazione in opposizione, laddove si è limitato a contestarne il valore probatorio per avere gli opposti allegato documenti asseritamente redatti ex post dall’amministratore, diversi da quelli oggetto di approvazione assembleare. Ha contestato l’appellato che gli acquirenti Oliva e Brancaccio avrebbero versato per spese di gestione relative all’esercizio 2006/2007 la somma di euro 1.586,66 e che l’amministratore avrebbe concesso loro un credito di euro 640,30.
La prima eccezione è priva di rilevanza posto che tale somma è stata dedotta dal supercondominio dal credito azionato con il decreto ingiuntivo n. 29917/2010, come si evince dai conteggi esposti nel ricorso stesso; la seconda non risulta in alcun modo dimostrata.
Assume l’appellato che il piano di riparto del consuntivo 2007/2008 contiene un addebito per spese personali per la gestione del condominio dell’importo di euro 585.75 non dovute. Tale voce di spese è stata approvata dall’assemblea del 9.10.2008, che non è stata impugnata. L’eccezione di nullità della delibera è stata sollevata tardivamente in appello .
Del resto non avendo l’appellato, tramite i suoi aventi causa impugnato l’anzidetta delibera, non vi è motivo per negare la fondatezza del credito in esame.
In conclusione, deve ritenersi che il credito azionato con i decreti ingiuntivi opposti sia stato compiutamente dimostrato deve pertanto censurarsi la contraria statuizione espressa dal primo giudice. Pertanto, deve invece respingersi l’opposizione proposta avverso il decreto ingiuntivo n. 268812010, risultando infondata l’eccezione di ne bis in idem con riferimento al credito portato dal decreto ingiuntivo 29917/2010, essendo stato espunto dal maggior credito portato datale ultimo decreto quello di euro 543,75 portato dal primo.
Il decreto ingiuntivo n. 2991712010, va invece revocato – posto che, come conosciuto dal supercondominio fin dal primo grado del giudizio e già prima in sede di emissione dei precetto di pagamento , il credito portato dal decreto ingiuntivo in esame contiene al proprio interno la somma di euro 543,75, richiesta dal condominio con il decreto ingiuntivo n. 2688/2010 – e deve disporsi la condanna dell’appellato al pagamento della somma di euro 1.691,13 (2.234,88- 543,75 ).
3 – La domanda riconvenzionale proposta dall’appellante in primo grado e diretta alla condanna del condominio di via Mar Nero n. 15 al pagamento della somma di euro 750,00 a titolo di risarcimento dei danni subiti, salva eventuale compensazione con i crediti dell’ente gestorio, è stata respinta dal giudice di prime cure.
Sul punto non è stata proposto appello incidentale da parte dell’appellato, che avrebbe dovuto farlo costituendosi in giudizio nel termine di cui agli artt. 343 e 166 c.p.c., mentre si è costituito in prima udienza.
Pertanto, essendo la relativa statuizione passata in giudicato, è inammissibile la domanda proposta in via subordinata dall’appellato, così come le richieste proposte in via istruttoria e strumentali alla domanda in esame.
4 – II primo giudice, in applicazione del principio della soccombenza, ha condannato gli odierni appellanti alla rifusione delle spese del grado.
Il capo della sentenza relativo alla liquidazione delle spese processuali è stato oggetto di appello in ragione dei carattere eccessivo della somma liquidata a titolo di spese ( ero 2.257,00, oltre IVA e CPA ) in rapporto con il valore del giudizio.
La doglianza risulta superata dall’accoglimento dell’appello, che, determinando la soccombenza dell’appellato in primo grado, comporta la revoca della statuizione di condanna degli appellanti al pagamento delle spese relative a tale grado di giudizio.
In applicazione del principio della soccombenza l’appellato va condannato alla rifusione delle spese del doppio grado del processo.

P.Q.M.

Il Tribunale, in funzione di giudice unico, definitivamente decidendo, in riforma della sentenza n. 10959612012 resa dal Giudice di Pace di Milano in data 11.5128.6.2012, così provvede:
revoca il decreto ingiuntivo n. 29917/2010 e condanna l’appellato a pagare all’appellante
Supercondominio di via    la somma di euro 1.691,13, oltre interessi dalla mora al saldo;
respinge l’opposizione proposta da _    avverso il decreto ingiuntivo n. 2688/2010, che conferma;
dichiara inammissibile la domanda subordinata proposte dall’appellato;
condanna l’appellato a rifondere agli appellanti le spese relative al primo grado del giudizio, che liquida in euro 1.150,00 per compensi, oltre al rimborso forfettario per spese generali ed agli accessori di legge , e quelle relative al presente grado, che liquida in 2.300,00 per compensi ed euro 205,50 per spese, oltre al rimborso forfettario per spese generali ed agli accessori di legge.