Il D.Lgs 2/2/2002 n. 27, che apporta modiche alla disciplina sulle acque destinate al consumo umano, D.Lgs 31/2001, specifica che il gestore della rete idrica pubblica è responsabile della qualità dell’acqua erogata fino al punto di consegna, inteso come il punto in cui si verifica l’allaccio del condominio. Da quel punto in poi l’impianto è di proprietà del condominio e anche la responsabilità della qualità dell’acqua erogata ai condomini è dell’amministratore del condominio.
Nei casi in cui i parametri dell’acqua che fuoriesce dai rubinetti non siano entro i limiti di legge, seppure al punto di consegna questi vengano rispettati, la ASL di competenza territoriale potrà imporre, ai fini della tutela della salute pubblica, l’esecuzione di interventi finalizzati a migliorare la qualità dell’acqua erogata e ripristinare i parametri imposti dalla legge. In tali casi sono anche previste sanzioni a carico dell’amministratore.
Per la valutazione della qualità dell’acqua di un condominio comunemente viene consigliato almeno un prelievo a piano terra ed uno nell’ultimo piano per avere un quadro più corretto della qualità dell’acqua erogata, ed eventualmente individuale il punto dell’impianto che determina una contaminazione, chimica o microbiologica. Detto questo, l’amministratore di condominio ha la responsabilità della qualità dell’acqua erogata ma non un obbligo esplicito di analisi periodica. Chiaramente al fine di garantire la salubrità dell’acqua un’analisi chimica e microbiologica andrà eseguita, ma la frequenza e periodicità non sono definite per legge, come invece richiesto per la gestione degli acquedotti. A chiarimento di tale argomento si è espresso anche ufficialmente il Dipartimento di Prevenzione- Servizio Igiene degli alimenti e della nutrizione, della ASL-Lombardia il 30/01/2004 con una circolare (Cir. Asl. Del 16.12.03. n.10774- protocollo int. 0978/AB) in cui specifica che non è obbligatorio alcun controllo da parte degli amministratori, per legge, senza però eliminare la responsabilità che tali soggetti hanno in merito alla garanzia della qualità dell’acqua distribuita nell’edificio da loro amministrato, con relative sanzioni nel caso in cui si verificassero episodi si malesseri causati da una cattiva gestione degli impianti o cisterne dell’acqua. Tale circolare è stata poi avallata dal parere del Ministero della Sanità in data il 10/06/2004.
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Pausa Estiva
Lo studio resterà chiuso per la pausa estiva dal 20 agosto 2018 al 2 Settembre 2018
Buona estate a tutti
Regolamento europeo 679/2016
E’ entrato in vigore il nuovo regolamento 679 sulla privacy che riguarda molti settori , compreso quello condominiale.
Presto aggiornamenti e articoli sul tema
BUON NATALE E FELICE ANNO NUOVO
Auguriamo Buon Natale e Felice 2018.
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CHIUSURA ESTIVA 2017
SI COMUNICA CHE LO STUDIO DI PASQUA RESTERA’ CHIUSO PER LA PAUSA ESTIVA
DAL 07 AGOSTO AL 17 AGOSTO 2017
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Referente Sig.ra Alessandra
Spese straordinarie. Per il venditore l'obbligo risale alla delibera che ha disposto i lavori.
Nell’ipotesi di alienazione dell’immobile in condominio, l’art. 63 disp. att. Cc, sia nella precedente che nella nuova formulazione, prevede che venditore e acquirente rimangono solidalmente obbligati al pagamento dei contributi relativi all’annualità precedente alla vendita ed a quella in corso, fatti salvi eventuali patti contrari intercorsi tra le parti, comunque, non opponibili al condominio.
Nell’ipotesi di lavori straordinari, al fine di determinare la data di insorgenza dell’obbligazione contributiva, tuttavia, occorre prendere a riferimento la deliberazione di approvazione di tali lavori.
Conseguentemente può accadere che la deliberazione con la quale sono state disposte delle lavorazioni straordinarie all’immobile sia risalente nel tempo, mentre la ripartizione delle somme necessarie all’esecuzione di quei lavori potrebbe intervenire successivamente, quando l’immobile magari è stato alienato da diversi anni.
In questi casi il venditore non può ritenersi liberato dall’obbligazione, né invocare il predetto art. 63 disp. att. Cc e, pertanto, ritenersi obbligato solo per l’annualità precedente alla vendita e per quella successiva.
Infatti, per come accennato, l’obbligo di partecipazione alle spese condominiali attinenti l’esecuzione di lavori straordinari sulle parti comuni, insorge nel momento in cui viene deliberata la realizzazione degli anzidetti lavori e non con le successive deliberazioni di ripartizione delle spese.
Emissioni di fumi di scarico e vapori:
Emissioni di fumi di scarico e vapori: le canne fumarie non hanno natura di costruzione e, quindi, non devono rispettare le distanze legali minime previste dal codice civile.
Niente rispetto dei tre metri dal fondo del vicino: le norme del codice civile sulle distanze minime non valgono per le canne fumarie. A chiarirlo è la Cassazione [2], secondo cui, non trattandosi di costruzioni vere e proprie, i tubi di scarico dei fumi apposti sulla facciata dell’edificio non sono tenuti al rispetto della norma del codice civile sulle distanze regolamentari.
La Corte di Cassazione richiama una sua precedente pronuncia secondo cui, in tema di condominio negli edifici, il codice civile [3] afferma che ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Non rileva, dunque, la disciplina sulla distanza delle costruzioni dalle vedute [1], atteso che la canna fumaria non è una costruzione, ma un semplice accessorio di un impianto (nella specie, il forno di una pizzeria).
Ne consegue che ove non vi sia alterazione della destinazione della cosa comune e impedimento di pari uso agli altri condomini, è legittima una canna fumaria posta in aderenza al muro perimetrale e a ridosso del terrazzo a livello di proprietà di un determinato condomino, anche se realizzata in violazione delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà esclusive, distinte e contigue.
Non entra, quindi, in gioco una distanza legale fissa ma la disciplina fissata dagli stessi condomini in virtù di un regolamento contrattuale, sempre nel rispetto del decoro architettonico e della salubrità: è proprio sotto quest’ultimo aspetto, poiché la canna fumaria comporta anche emissione di fumi o di vapori, occorrerà prestare attenzione alla loro nocività e porre in essere le cautele necessarie per evitare conseguenze negative.
– fonte: http://www.laleggepertutti.it/96014_canne-di-scarico-stufe-e-camini-limiti-in-condominio#sthash.xvVFq7FD.dpuf
Area condominiale: no ai paletti a delimitazione del parcheggio
Area condominiale: no ai paletti a delimitazione del parcheggio
Balconi: infiltrazioni d’acqua dal terrazzo del vicino
Balconi: infiltrazioni d’acqua dal terrazzo del vicino
Quando si parla di infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo del vicino del piano di sopra, il risarcimento segue una regola diversa a seconda che si tratti di:
– balconi aggettanti: quelli, cioè, che costituiscono un prolungamento dell’appartamento e che danno sulla facciata dell’immobile, sotto i quali non v’è altro o magari il balcone aggettante di un altro condomino
– terrazzo a livello: quello sotto il quale vi è l’appartamento del vicino, cui funge da copertura (v. foto).
Nel primo caso, a pagare il risarcimento è il proprietario dell’appartamento. E questo perché il balcone aggettante è considerato come un prolungamento della proprietà del titolare dell’appartamento.
Diverso è il caso del terrazzo a livello. Secondo una consolidata giurisprudenza, la terrazza a livello è equiparata al lastrico solare se funge da copertura dell’appartamento sottostante. In questo senso, la Cassazione [1] ha puntualizzato che in base al criterio di ripartizione delle spese stabilito dal codice civile [2], il proprietario esclusivo del lastrico solare (cui va equiparata la terrazza a livello) deve contribuire nelle spese di riparazione soltanto nella misura di un terzo, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri due terzi della spesa che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza) serve da copertura.
Sussiste, dunque, l’obbligo per il proprietario del piano di sotto di sopportare le spese di manutenzione e ricostruzione della terrazza soprastante. Il codice civile [2] stabilisce infatti che, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
[1] Cass. sent. n. 5125/1993.
[2] Art. 1126 cod. civ.
È quanto emerge da una recente sentenza del Tar Sicilia [1].
Come già aveva chiarito il Consiglio di Stato in una sentenza dello scorso luglio , senza l’autorizzazione dell’ente locale l’opera abusiva deve essere rimossa. E per i paletti sul marciapiede, con tanto di lucchetti, non vi è dubbio che sia necessaria la presentazione della Scia.
Secondo il giudice amministrativo, i dissuasori messi a bordo strada ostacolano il passaggio di eventuali mezzi di soccorso. Peraltro, affinché una strada possa rientrare nella categoria vicinale pubblica è prevista una serie di requisiti, fra i quali il passaggio esercitato a titolo di servitù da una collettività di persone appartenenti a un gruppo territoriale. E il diritto di uso pubblico può ben essere affermato solo perché l’utilizzo si protrae da lunghissimo tempo.
[1] Tar Sicilia, sent. n. 1224/15.