Posta Elettonica Certificata per il singolo condomino -Nuovo servizio per i condomini 2020

La casella PEC per privati anche per  il condominio

Semplificazione: moduli firmati e consegnati all’Amministratore, nessun intervento in proprio o spostamento, la scadenza annuale viene pagata dallo studio e/o addebitata nelle spese personali
Rapidità e prova di attivazione: la procedura comprende l’invio di un messaggio di prova che certifica l’attivazione e il funzionamento della casella PEC personale.
Massima Privacy: solo il titolare della casella PEC conosce la password di accesso che viene inviata direttamente dai sistemi di ArubaPEC SpA.
Costo:  gratuito per i condomini gestiti da Amministrazione Di Pasqua nel 2020
Aiuto all’ambiente: utilizzando la PEC si elimina – o riduce – l’uso di carta, toner, spedizioni raccomandate, rapporto con l’ufficio postale. Tutti i documenti del condominio sono file .pdf che possono anche non essere stampati (o stampati solo in parte) dal destinatario.
 
Eliminazione raccomandate: la casella PEC può sostituire le raccomandate da inviare a pubbliche amministrazioni, banche, assicurazioni, compagnie telefoniche-energia-gas, professionisti, etc. E naturalmente all’Amministratore di condominio.
Domicilio digitale: già oggi la casella PEC può essere utilizzata come domicilio digitale chiedendo all’Agenzia delle Entrate di inviare eventuali documenti solo sulla casella PEC.
 I condomini che sono interessati potranno fare richiesta allo studio inviando mail . Seguiranno istruzioni e relativi moduli da compilare e consegnare 

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LA "TEORIA DEL CAOS" APPLICATA AL CONDOMINIO

LA “TEORIA DEL CAOS” APPLICATA AL CONDOMINIO
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Pochi giorni fa, durante una discussione tra colleghi, viene sottoposto alla mia attenzione il testo del Decreto Legge n. 124 del 26 ottobre 2019, con la domanda «Cosa ne pensate di questo?». Incuriosito, approfondisco e mi ritrovo, non a leggere un testo legislativo, ma (figurativamente) legato su una seggiola sopra ad una bomba ad orologeria ad alto potenziale.
Perché l’art. 4 di questo Decreto è realmente una bomba ad orologeria:
A partire dal 1° gennaio 2020, il committente nell’ambito di contratti di appalto e subappalto, è obbligato ad effettuare il versamento delle ritenute fiscali sulle retribuzioni corrisposte ai lavoratori dell’appaltatore e dei subappaltatori, previa provvista mensile messa a disposizione da questi ultimi.
Al comma 2 della disposizione è precisato che tale obbligo “(…) è relativo a tutte le ritenute fiscali operate dall’impresa appaltatrice o affidataria e dalle imprese subappaltatrici, nel corso di durata del contratto, sulle retribuzioni erogate al personale direttamente impiegato nell’esecuzione delle opere o dei servizi affidati.”
Sì, perché le conseguenze dell’applicazione del decreto sono potenzialmente devastanti sia per la categoria degli Amministratori di Condominio che per i Consumatori/Condòmini che, dei servizi di amministrazione condominiale, devono usufruire. Vediamo perché.
Per il nobile fine di contrastare “l’illecita somministrazione di manodopera” lo Stato, non essendo evidentemente in grado di effettuare i controlli presso le aziende ed i cantieri, ritiene più semplice ed economico evitare che i datori di lavoro possano “fare i furbi” delegando il pagamento dei contributi dei dipendenti delle ditte appaltatrici di opere o servizi direttamente al committente.
Ora, se ad adempiere a tale obbligo sono delle aziende già in possesso di un servizio amministrativo dedicato alla compilazione di buste paga, l’aggravio di competenze, seppur incontestabile, non risulta ancora dirompente: si tratta in fondo di ricevere dati congruenti con quelli che già si utilizzano e inserirli in flussi che già si creano. Ma se lo stesso adempimento viene chiesto a chi questo servizio non aveva avuto alcuna necessità di crearlo, per proseguire l’attività i (nuovi) costi devono essere pagati da qualcuno, e questo qualcuno sono gli utenti finali, i consumatori o meglio, nel nostro caso, i condomini.
Già, perché non è ipotizzabile che la mole degli adempimenti che vengono richiesti all’amministratore non debba essere retribuita in modo congruo alle responsabilità connesse; di conseguenza le tariffe verranno ad essere incrementate e questo si tradurrà in un aggravio di costi a carico dell’utente finale, cioè del condomino. Ciò che dimostra che non sono solo le tasse a gravare sui conti dei consumatori, ma anche (e soprattutto…) i costi indiretti che lo Stato non impone ma provoca. Tra questi costi vanno annoverati anche quelli di apertura di altro conto corrente intestato al condominio (con conseguente aggravio di spese bancarie e di imposta di bollo – ma quest’ultima non è in effetti una nuova tassa…)
Ah, ho citato di sfuggita le responsabilità:
1.aprire un conto dedicato dove ricevere dalle ditte appaltatrici (o affidatarie) l’ammontare complessivo del versamento dovuto – NECESSITÀ DI EFFETTUARE IL CONTROLLO DELL’AVVENUTO VERSAMENTO
2.effettuare il pagamento in vece del soggetto che ha effettuato le ritenute – indicando nella delega di pagamento il codice fiscale di tale soggetto -senza possibilità di effettuare compensazioni con proprie posizioni creditorie (che neanche il soggetto che ha versato le ritenute non potrà ovviamente effettuare, come specificato nello stesso decreto, e in questo modo il suo credito verrà portato in detrazione solo con la presentazione del bilancio o del modello unico – un modo geniale di posticipare il rimborso) – NECESSITÀ DI RISPETTARE I TERMINI DEL PAGAMENTO
3.controllare nominativamente tutti i lavoratori identificati mediante codice fiscale, con dettaglio ore lavorate, ammontare della retribuzione e dettaglio di TUTTE le ritenute effettuate, con separata indicazione di quelle relative alla prestazione affidata al committente – NECESSITÀ DI RACCOGLIERE IL CONSENSO AL TRATTAMENTO DATI AI SENSI DELLA NORMATIVA SULLA PRIVACY – NECESSITÀ DI EFFETTUARE OPERAZIONI DI CONTROLLO SUI NOMINATIVI E SUGLI IMPORTI INDICATI
4.compilare le deleghe di pagamento – NECESSITÀ … oh, ma dai!
5.Responsabilità del tempestivo versamento delle ritenute effettuate dalle ditte appaltatrici/affidatarie nei limiti della somma dell’ammontare dei bonifici ricevuti e dei corrispettivi maturati a favore delle imprese appaltatrici o affidatarie e non corrisposti alla stessa data, nonché integralmente nel caso in cui non abbiano tempestivamente comunicato all’impresa appaltatrice o affidataria gli estremi del conto corrente bancario o postale su cui effettuare i versamenti di cui al comma 3 o abbiano eseguito pagamenti alle imprese affidatarie, appaltatrici o subappaltatrici, inadempienti – SI DIVIENE RESPONSABILI PER ATTIVITÀ DI TESORERIA A FAVORE DELLO STATO SENZA PERÒ DIRITTO AD ALCUN COMPENSO
6.Nel caso in cui le ditte appaltatrici/affidatarie non trasmettano i dati o non effettuino il versamento nei termini il committente deve sospendere il pagamento dei corrispettivi maturati dall’impresa appaltatrice o affidataria vincolando le somme ad essa dovute al pagamento delle ritenute eseguite dalle imprese coinvolte nell’esecuzione dell’opera o del servizio, dandone comunicazione entro novanta giorni all’Ufficio dell’Agenzia delle entrate territorialmente competente nei suoi confronti – PIGNORAMENTO PRESSO TERZI SENZA SENTENZA DEL GIUDICE
7.dulcis in fundo il decreto stabilisce che “Chiunque, obbligato in base alle disposizioni di cui al presente articolo, non esegua, in tutto o in parte, alle prescritte scadenze, il versamento delle ritenute, è punito ai sensi dell’articolo 10-bis del decreto legislativo 10 marzo 2000, n. 74, con l’applicazione delle soglie di punibilità ivi previste”, cioè reclusione da sei mesi a due anni in caso di ammontare superiore a centocinquantunomila euro per anno d’imposta. Verrebbe da dire meno male, se non fosse che il limite può venire modificato.
Ovviamente non credo che chi ha redatto il decreto avesse in animo di colpire specificamente gli amministratori di condominio gravandoli di adempimenti ulteriori rispetto a quelli che già incombono su di loro, ma di certo la compilazione dello stesso andrebbe quantomeno rivista ponendo delle limitazioni alla sua applicazione quando questa possa così evidentemente danneggiare un’intera categoria professionale oltre che i consumatori.
Da ultimo faccio presente che, tra i soggetti che possono svolgere attività di amministratore di condominio, sono annoverati anche coloro che prestano la propria opera a favore del condominio presso cui hanno la propria abitazione: ovviamente tutto ciò che il decreto prescrive come adempimenti vale anche per tali soggetti. Pertanto, se non vi saranno variazioni in sede di conversione in legge, non posso che augurare a tutti una buona fortuna, ma soprattutto di aprire gli occhi e prendere posizione
Dr. Diego Togni 
Presidente Provinciale AIAC Udine

Obbligo per il condominio di versare le ritenute fiscali dovute dall’ impresa committente.

ATTENZIONE: Avevo predisposto un’altra new, ma quando mi è arrivata questa informazione fresca fresca non potevo non trasmettervela.
Dovete e dobbiamo far sentire la nostra voce! 
 
Obbligo per il condominio di versare le ritenute fiscali dovute dall’ impresa committente.
I condomìni che affidano il compimento di un’opera o di un servizio a un’impresa sono tenuti al versamento delle ritenute di cui agli articoli 23 e 24 del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 600 del 1973, 50, comma 4, del decreto legislativo 15 dicembre 1997 n. 446, e 1, comma 5, del decreto legislativo 28 settembre 1998, n. 360, trattenute dall’ impresa appaltatrice o affidataria e dalle imprese subappaltatrici, ai lavoratori direttamente impiegati nell’ esecuzione dell’opera o del servizio.
L’obbligo di cui al comma 1 è relativo a tutte le ritenute fiscali operate dall’ impresa appaltatrice o affidataria e dalle imprese subappaltatrici, nel corso di durata del contratto, sulle retribuzioni erogate al personale direttamente impiegato nell’esecuzione delle opere o dei servizi affidati.
Obbligo per il condominio di aprire uno specifico conto corrente bancario o postale su cui ricevere i fondi per pagare le ritenute per conto della ditta committente
L’importo corrispondente all’ammontare complessivo del versamento dovuto è versato dall’impresa appaltatrice o affidataria e dalle imprese subappaltatrici al committente con almeno cinque giorni lavorativi di anticipo rispetto alla scadenza del versamento stesso di cui al successivo articolo 18, comma 1, su specifico conto corrente bancario o postale comunicato dal committente all’impresa affidataria o appaltatrice e da quest’ultima alle imprese subappaltatrici.
Obbligo per le imprese di comunicare al condominio tramite PEC una serie di informazioni entro il termine di cui al comma 3.
Entro il termine di cui al comma 3, al fine di consentire al committente il riscontro dell’ammontare complessivo degli importi ricevuti con le trattenute effettuate dalle imprese, queste trasmettono tramite posta elettronica certificata al committente e,
per le imprese subappaltatrici, anche all’impresa appaltatrice:
a) un elenco nominativo di tutti i lavoratori, identificati mediante codice fiscale, impiegati nel mese precedente direttamente nell’esecuzione di opere e servizi affidati dal committente, con il dettaglio delle ore di lavoro prestate da ciascun percipiente in
esecuzione dell’opera o del servizio affidato, l’ammontare della retribuzione corrisposta al dipendente collegata a tale prestazione  ed il dettaglio delle ritenute fiscali eseguite nel mese precedente nei confronti di detto lavoratore, con separata indicazione di quelle
relative alla prestazione affidata dal committente;
b) tutti i dati utili alla compilazione delle deleghe di pagamento necessarie per l’effettuazione dei versamenti di cui al comma 1;
c) i dati identificativi del bonifico effettuato ai sensi del comma.
I condomìni sono responsabili per tempestivo versamento delle ritenute
I committenti sono responsabili per il tempestivo versamento
delle ritenute effettuate dalle imprese appaltatrici e subappaltatrici entro il limite della somma dell’ammontare dei bonifici ricevuti entro il termine di cui al comma 3.I condomìni devono comunicare alle imprese entro 5 giorni tramite PEC l’ effettuazione del pagamento
Il committente che ha effettuato il pagamento per conto delle imprese appaltatrici o affidatarie e subappaltatrici comunica entro cinque giorni mediante posta elettronica certificata a queste ultime l’effettuazione del pagamento.
Ovviamente sono previste sanzioni per gli inadempienti
Chiunque, obbligato in base alle disposizioni di cui al presente articolo, non esegua, in tutto o in parte, alle prescritte scadenze, il versamento delle ritenute, e’ punito ai sensi
dell’articolo 10-bis del decreto legislativo 10 marzo 2000, n. 74, con l’applicazione delle soglie di punibilità ivi previste.
Il nuovo supplizio sarà comminato a partire dal 1 gennaio 2020
Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano a decorrere dal
1° gennaio 2020.
 
leggi il testo del decreto: https://www.aziendacondominio.it/ritenute-e-compensazioni-in-appalti-e-subappalti-ed-estensione-del-regime-del-reverse-charge-per-il-contrasto-dellillecita-somministrazione-di-manodopera/121438
 
p.s. Nel titolo della scorsa newsletter c’era un refuso, un mero errore di battitura di cui ci scusiamo. “Chi non fa non sbaglia”… può capitare e capiterà… sappiamo che chi ci legge comprende e comprenderà. Ringraziamo per la collaborazione!
Si accettano indubbiamente e favorevolmente le critiche costruttive. 
Lo Staff AIAC
e Amministrazione Di Pasqua –

Il calendario condiviso.Un pratico strumento per organizzare la vita professionale dell'amministratore di condominio

 
 
Il calendario condiviso.Un pratico strumento per organizzare la vita professionale dell’amministratore di condominio
Uno strumento utile per il tuo studio di amministrazione condominiale che nell’organizzazione dello Studio e della tua vita
 
La vita, professionale e non, dell’Amministratore di Condominio è scandita da impegni, appuntamenti e scadenze importanti: assemblee condominiali, incontri con i fornitori ecc. ecc. Queste possono interessare l’Amministratore stesso ma anche l’intero staff che lo accompagna nello svolgimento quotidiano della professione. Capita, purtroppo, di dimenticare alcune date, e non per incuranza ma per un’errata valutazione dei supporti dove segnare le stesse; utilizzare l’agenda cartacea permette sicuramente di segnare velocemente una data, ma è facilmente dimenticabile sulla scrivania, così come l’utilizzo di mail per promemoria “non organizzato”. A questo va aggiungersi spesso la presenza del personale che, se non correttamente informato e/o organizzato, farà fatica a districarsi fra appuntamenti presi e orari liberi.
Come per altri aspetti importanti della nostra vita, la tecnologia ci viene in soccorso con diversi strumenti utili per ovviare a queste problematiche che permettono anche un ingente risparmio di tempo e, soprattutto, di pazienza.
Molti gli strumenti che ci vengono in soccorso, anche offerti da grandi colossi del Web: Apple, Google, Microsoft su tutti.
Questi strumenti virtuali non permettono soltanto di appuntare i propri impegni comodamente dal proprio smartphone/iPhone, dal proprio tablet/iPad o dal proprio Pc/Mac, ma permettono soprattutto di sincronizzare gli eventi su tutti i propri dispositivi e condividerli con altri utenti, che siano colleghi, fornitori, parenti o amici.
 
Dopo una lunga e meticolosa ricerca ed esperienza operativa, consiglio caldamente di scegliere fra questi due strumenti utili per svolgere la funzione di calendario condiviso: TeamUp e Google Calendar .
TeamUp
TeamUp è uno strumento non ampiamente conosciuto, almeno nel territorio nazionale, ma che offre diverse opportunità interessanti nella gestione degli appuntamenti. La peculiarità di TeamUp è la possibilità di creare un calendario senza iscrizione, completamente accessibile tramite indirizzo web. L’interfaccia grafica semplice ed essenziale ne favorisce l’utilizzo immediato, oltre per la comodità di renderlo accessibile via link. TeamUp è gratuito nella versione basica tuttavia, nell’ottica della Cybersecurity, consiglio di sottoscrivere almeno il piano Plus che, con 8$/mese, consente l’utilizzo della protezione password oltre che la ricezione diun comodo promemoria via mail ogni mattina, contenente l’elenco gli impegni della giornata.
I vantaggi di TeamUp rispetto ad altri calendari virtuali:

  • accesso diretto tramite link;
  • accesso utente con username e password non necessario (ma possibile e, quindi, consigliato);
  • · organizzabile in sotto-calendari, che permette quindi la gestione in contemporanea di più “aree” d’interesse;
  • usabilità dell’interfaccia, molto chiara e semplice;
  • presenti le App per l’utilizzo da mobile;
  • completamente in italiano.

Il sistema permette la creazione di un calendario in pochi secondi, compilando i campi prestabiliti:

  • · Nome calendario
  • · Email
  • · Lingua
  • · Timezone
  • · Indirizzo mail valido
  • il tipo di piano (basic – gratuito, plus, premium, enterprise)
  • · il layout col quale è possibile generare un calendario preconfigurato per alcuni casi d’uso comuni.

Le scelte possibili in questo caso sono calendario vuoto, Team calendar, reservation calendar, events calendar, conference calendar.
A compilazione effettuata, il sistema genererà un link (che viene anche inviato alla mail indicata, che diverrà amministratore del calendario) per l’accesso; questo link dev’essere tenuto in totale sicurezza, in quanto permette l’accesso a consultazione e modifica del calendario stesso (consiglio come sopra la versione Plus per garantire la sicurezza dello stesso ed evitare complicazioni date da un errato utilizzo “umano”)
Google Calendar
Un altro importantissimo, e davvero conosciuto, strumento utile è il calendario Google; questo permette la condivisione dei calendari e relativi eventi fra collaboratori, partner, amici, parenti, anche tramite gli account personali.
È possibile condividere il proprio calendario organizzandolo in questa modalità: si può creare un nuovo calendario modificabile da più persone, ad esempio un calendario “Progetto” oppure “Ferie” al quale si possono aggiungere eventi, condivisi con le singole persone.
Quando si aggiunge una persona al calendario, si può decidere in che modo visualizzare gli eventi e se la stessa può apportare modifiche. Per utilizzare Google Calendar è necessario che tutte le persone che avranno accesso al calendario dispongano di un account Google.
I vantaggi di Google Calendar rispetto ad altri calendari virtuali:

  • accesso protetto grazie all’autenticazione Google;
  • organizzabile in sotto-calendari, che permette quindi la gestione in contemporanea di più “aree” d’interesse;
  • possibilità di dettagliare maggiormente l’evento, inserendo allegati e descrizioni;
  • possibilità di geolocalizzare l’appuntamento che, a click, permette di ottenere le indicazioni per raggiungere il luogo prestabilito tramite Google Maps;
  • · notifiche anche via mail, con impostazione dell’anticipo delle stesse;
  • presenti le App per l’utilizzo da mobile;
  • completamente in italiano.

Che tu scelga TeamUp, per un rapido calendario condivisibile via link, un più strutturato Google Calendar, o di altri strumenti, il mio invito è sempre quello di avvalerti della tecnologia per semplificare ed innovare il tuo lavoro di Studio, ottimizzando la gestione delle incombenze, evitando così di fare figuracce per appuntamenti dimenticati e segnati su qualche foglietto e, soprattutto, dei gran mal di testa.
Manuel De Stefano – Informatico esperto in Cybersecurity
Fonte: https://www.condominioweb.com/amministratore-calendario-condiviso.16365

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Condominio: in carcere per aver fatto cantare i galli

Fa’ un po’ sorridere,
ma è un caso che fa riflettere!
Condominio: in carcere per aver
fatto cantare i galli
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E’ un tema questo che riguarda tantissimi di voi e che, spesso, non si sa come gestire. In questo particolare caso si tratta di galli, ma quanti di voi mi contattano perchè non sanno come gestire le immissioni moleste lesive dei diritti dei vostri condomini?
Vi invito a leggere questo caso.
La Cassazione, con sentenza n. 41601/2019, rigetta il ricorso dell’imputato, condannato per il reato di disturbo alle persone perché ha permesso ai propri galli di cantare di giorno e di notte, ignorando per lungo tempo i richiami dell’amministratore di condominio e le lamentele degli altri condomini, che hanno riportato disturbi del sonno documentati, tanto che una di loro ha deciso addirittura di cambiare casa.
La vicenda processuale
La Corte di appello conferma la sentenza con cui il Tribunale ha condannato l’imputato a 20 giorni di arresto, perché ritenuto colpevole del reato di cui agli art. 81 e 659 c.p., in quanto non ha impedito il canto dei suoi tre galli, lasciati liberi in orario notturno e senza le cautele opportune per contenere le emissioni sonore, nonostante le segnalazioni ricevute, disturbando così il riposo di una quantità indeterminata di persone.
Il ricorso in Cassazione
Ricorre in Cassazione l’imputato lamentando:

  • l’omessa motivazione sul mancato riconoscimento della tenuità del fatto, evidenziando come in ogni caso tale giudizio può essere compiuto d’ufficio dalla Corte di legittimità;
  • l’assenza di un adeguato accertamento finalizzato a stabilire nel concreto il superamento della soglia di normale tollerabilità delle emissioni sonore e quindi l’effettivo disturbo recato a un numero indeterminato di persone. Le verifiche svolte sono state effettuate senza l’opportuna strumentazione tecnica e in un arco temporale troppo ristretto, che ha impedito di accertare l’elemento oggettivo del reato contestato. I condomini effettivamente “disturbati” dalle emissioni sonore dei galli inoltre erano solo tre, mentre nessuno, al di fuori del condominio, ha mai avanzato lamentele al riguardo;
  • l’assenza della “suitas” nella condotta e dell’elemento soggettivo del reato contestato, considerato che l’imputato non ha mai avuto coscienza e volontà del fatto che il proprio comportamento omissivo potesse ledere la tranquillità pubblica, ritenendo con certezza, che i suoni provenissero in realtà dai galli di proprietà del vicino di casa, coimputato nello stesso procedimento. Nè poteva considerarsi integrata la colpa generica ascritta, stante la mancata considerazione della buona fede dell’imputato, idonea a incidere sulla valutazione dell’elemento soggettivo;
  • il difetto di motivazione sulla mancata concessione delle attenuanti generiche, in quanto non è stata provata la durata prolungata delle emissioni sonore. Il tecnico dell’Arpa ha infatti eseguito i rilievi sono due volte in un arco di tempo molto ristretto. La Corte inoltre non ha considerato che l’imputato, anche per età, ha adottato ogni cautela per impedire qualunque emissione sonora, tenendo un comportamento processuale sempre collaborativo.

Integra disturbo alle persone far cantare i galli senza curarsi delle lamentele
La Cassazione, con sentenza penale n. 41601/2019 dichiara il ricorso inammissibile, motivando sui singoli motivi nel seguente modo:
la condotta per cui si procede, protrattasi per sei mesi non può essere considerata occasionale;
sul secondo e terzo motivo, trattati congiuntamente la Corte rileva come, dalle testimonianze è emerso che i galli e le galline, tenuti dall’imputato nel cortile condominiale cantavano di giorno e di notte, alla vista della luce naturale, dei lampioni e dei fari delle automobili. Questa situazione, prolungatasi nonostante le proteste degli altri abitanti del condominio e i richiami formali dell’amministratore, provocava non pochi disagi ai condomini “impedendo loro di dormire regolarmente e di compiere durante il giorno le ordinarie attività domestiche senza fastidi” al punto che una di loro decideva di cambiare casa. A conferma ulteriori delle dichiarazioni dei testi, tutti convergenti, il tecnico Arpa rilevava, nel corso di due sopralluoghi, che i galli dell’imputato “rinchiusi in una baracca, cantavano per 5-6 minuti a intervalli di 20-30 minuti, venendo calcolati in 18 minuti, 106 eventi sonori, percepibili anche dalla strada, con una frequenza di 10 secondi uno dall’altro.” I galli di proprietà del vicino coimputato inoltre rispondevano ai richiami dei galli dell’odierno ricorrente, amplificando, soprattutto durante la notte, i suoni esterni percepiti dai condomini.
Da qui la configurazione della fattispecie contravvenzionale previsto dall’art 659 c.p “per la cui configurabilità, come più volte precisato da questa Corte (…) non sono necessarie né la vastità dell’area interessata dalle emissioni sonore, né il disturbo di un numero rilevante di persone, essendo sufficiente che i rumori siano idonei ad arrecare disturbo a un gruppo indeterminato di persone, anche se raccolte in un ambito ristretto, come un condominio.”
Ampiamente provati l’elemento oggettivo del reato, stante il provato superamento della soglia di tollerabilità, come l’elemento soggettivo stante il protrarsi per tre anni della condotta dell’imputato, durante i quali sono adottate le opportune cautele necessarie a contenere il rumore e nonostante i diversi richiami a cui il reo è rimasto indifferente.
Per quanto riguarda infine il mancato riconoscimento delle attenuanti generiche, la Corte conferma la correttezza del percorso motivazionale del giudice di merito, poiché “l’imputato, peraltro gravato da precedenti penali anche specifici, ha manifestato una totale noncuranza nei confronti dei propri vicini, dimostrandosi sordo alle loro rimostranze per un prolungato temporale.”
Annamaria Villafrate

La nuova Legge di Bilancio 2020 e gli incentivi dedicati agli immobili

 
La nuova Legge di Bilancio 2020 e gli incentivi dedicati agli immobili
 
Con la nuova Legge di Bilancio 2020 appena approvata, confermate le detrazioni per riqualificazione energetica, ristrutturazioni edilizie, acquisto mobili ed elettrodomestici di classe energetica elevata e, novità nel campo dei lavori edili detraibili, il “bonus facciate” per il rifacimento del look urbano.
È stata approvata dal Consiglio dei Ministri nella notte del 15 ottobre u.s., la nuova Legge di Bilancio 2020 che, oltre alle ben note misure fiscali, alla lotta all’evasione, al rilancio dell’innovazione per le imprese, ecc., conferma (e implementa) le detrazioni fiscali per la casa.
In particolare vengono prorogati i bonus per la riqualificazione energetica e l’installazione di impianti di micro-cogenerazione (il cosiddetto ecobonus ); quelli per le ristrutturazioni edilizie, il cui pacchetto di interventi prevede la novità del “bonus facciate”, una detrazione fiscale mirata al rifacimento degli involucri esterni degli edifici con l’obiettivo di riqualificare sia la costruzione che, in larga scala, il decoro urbano; quelli sull’acquisto di mobili ed elettrodomestici di elevata classe energetica, collegati però alla ristrutturazione della propria abitazione.
La proroga al momento sembrerebbe non variare le percentuali di detrazione già previste con la scorsa Legge di Bilancio 2019, per cui possiamo schematizzarle così:
 
Ecobonus (prorogato per tutto il 2020)
 
50%

  1. sostituzione impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione (efficienza pari almeno alla classe A)
  2. acquisto e posa in opera di finestre (infissi inclusi), di schermature solari e sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore a biomasse combustibili

65%

  1. sostituzione impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione (efficienza pari almeno alla classe A), e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti
  2. impianti ibridi costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione (concepiti per funzionare in abbinato fra loro)
  3. per acquisto e installazione di generatori d’aria calda a condensazione
  4. acquisto e relativa posa in opera di micro-cogeneratori, in sostituzione di impianti già esistenti, purchè comportino un risparmio di energia primaria (PES) pari almeno al 20%
  5. Relativamente alle ristrutturazioni edilizie, la scadenza prevista del 31.12.2019 slitta di un anno con detrazione confermata al 50%:

Ristrutturazioni edilizie
50%

  1. interventi di ristrutturazione con limite di spesa pari a 96.000 € per singola unità immobiliare
  2. applicabile agli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale (comprese quelle rurali e loro pertinenze)
  3. applicabile per i condomini che eseguono lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia su tutte le parti comuni

Come detto, la novità indicata nella nuova Legge di Bilancio 2020 nel campo della riqualificazione edilizia, è relativa al rifacimento delle facciate esterne. Obiettivo è incentivare gli interventi migliorativi sugli involucri esterni soprattutto dei condomini (edifici che troppo spesso, causa costi elevati e difficoltà nei pagamenti da parte degli occupanti, trascurano questo tipo di intervento); la finalità è anche quella di migliorare il decoro urbano, soprattutto nelle periferie e nei centri storici.
 
Bonus facciate
presunto 90%

  1. per interventi migliorativi e di rifacimento delle facciate esterne degli edifici, soprattutto condomini, e delle case con la finalità di elevare il decoro urbano;
  2. il credito fiscale del 90%, sarà riservato a chi interverrà nel corso del 2020 (probabilmente limitatamente a quell’anno) sulla facciata della propria abitazione o del condominio, nel centro storico o in periferia, nelle grandi città o nei piccoli comuni
  3. non rientrerebbero nell’agevolazione fiscale gli immobili non residenziali
  4. la detrazione sarà applicabile solo ai fini Irpef (e non anche Ires).
  5. non è stato precisato in quante rate potrà essere recuperato lo sconto
  6. sembrerebbe esclusa l’applicabilità di tale bonus al fine di raggiungere precisi requisiti di isolamento termico o rendimento energetico, ma solo per interventi migliorativi sugli involucri esterni

Altro bonus confermato è quello relativo all’acquisto di mobili ed elettrodomestici, correlati ai lavori di ristrutturazione della propria abitazione:
Bonus acquisto mobili ed elettrodomestici
50%
acquisto di mobili, con spesa massima di 10.000 € per singola unità immobiliare, per arredi e elettrodomestici a partire dalla classe A+ (destinati all’appartamento in ristrutturazione)
 
Il bonus verde previsto dalla scorsa manovra economica, non risulta presente nella versione 2020.
Angelo Pesce

impianti di ascensore e montacarichi: IVA al 10% anche per la verifica biennale e straordinaria

impianti di ascensore e montacarichi: IVA al 10% anche per la verifica biennale e straordinaria
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n.18 del 24.07.2019, ha confermato la possibilità di applicare l’IVA ridotta al 10% anche alle prestazioni di verifica periodica biennale e straordinaria di ascensori e montacarichi, così come disciplinate dal D.P.R. n.162/1999. (Regolamento recante norme per l’attuazione della direttiva 2014/33/UE, relativa agli ascensori ed ai componenti di sicurezza degli ascensori, nonché per l’esercizio degli ascensori).
 
In merito alle diverse aliquote IVA applicate per la manutenzione degli impianti di ascensore, al fine di comprendere l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate, occorre ricordare che già nella circolare del 07.04.2000 n. 71/E e nella successiva n. 15/E del 04.03.2013 la stessa Agenzia aveva chiarito che l’aliquota iva al 10% prevista all’art. 7, comma 1, lettera b), della L. n. 488/1999, fosse applicabile anche alle prestazioni di manutenzione obbligatoria, previste per gli impianti elevatori, in edifici in condominio a prevalente destinazione abitativa, consistenti in verifiche periodiche e nel ripristino della funzionalità, in quanto sono riconducibili ad interventi di manutenzione ordinaria.
Ricordiamo che gli articoli 13 e 14 del D.P.R. del 30.04.1999, n. 162, Regolamento recante norme per l’attuazione della direttiva 2014/33/UE, relativa agli ascensori ed ai componenti di sicurezza degli ascensori, nonché per l’esercizio degli ascensori, disciplinano le verifiche periodiche sugli ascensori e montacarichi al fine di garantirne la piena funzionalità degli impianti, precisando che possono essere effettuate anche da organismi di certificazione notificati.
In particolare, l’art. 13, 2° comma, prevede che le operazioni di verifica periodica siano dirette ad accertare la regolare efficienza, funzionalità delle parti dalle quali dipende la sicurezza di esercizio dell’impianto e l’ottemperanza alle prescrizioni eventualmente impartite in precedenti verifiche. L’art. 14 del D.P.R. n. 162/1999 stabilisce, inoltre, che il controllo straordinario possa essere eseguito dai medesimi soggetti già abilitati per le verifiche periodiche e mira a verificare che siano state rimosse le cause che hanno determinato l’eventuale esito negativo della verifica periodica.
Sia la verifica periodica che la verifica straordinaria sono obbligatorie per legge ed hanno lo scopo di accertare la funzionalità e la sicurezza dell’impianto di ascensore.
Sulla base di queste considerazioni, l’Agenzia delle Entrate conclude che per tutte le verifiche indicate dagli articoli 13 e 14 del DPR 162/99 sono assoggettate all’IVA ridotta al 10% in quanto riconducibili a prestazioni svolte nell’ambito della manutenzione ordinaria, sempre che trattasi di impianti elevatori installati in fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata.
Pertanto, il requisito fondamentale per beneficiare dell’applicazione dell’IVA ridotta al 10% è la “prevalente destinazione abitativa del fabbricato” ove è installato l’impianto di ascensore o montacarichi.
A seguito di questa importante risoluzione, molte società che si occupano delle verifiche straordinarie e biennali hanno già inviato ai propri clienti la richiesta di specificare, per ogni impianto manutenuto, la prevalente destinazione abitativa, in modo da applicare l’aliquota IVA ridotta al 10%.
 
In merito alle barriere architettoniche, l’Agenzia delle Entrate, riprende la circolare del 24 febbraio 1998 n.57/E relativa all’elencazione delle diverse categorie di lavori ed opere dirette all’eliminazione delle barriere, tra cui appunto anche il rifacimento di scale ed ascensori, che già prevedeva l’applicazione dell’IVA ridotta al 4%.
Viene confermato, pertanto, che nella specifica ipotesi di installazione di ascensori in edifici esistenti a prevalente destinazione abitativa, effettuata nell’ambito di contratti di appalto aventi ad oggetto la realizzazione di opere destinate all’eliminazione e/o al superamento delle barriere architettoniche, si applica l’Iva ridotta del 4%.
L’Agenzia sottolinea che al di fuori di dette ipotesi, l’installazione di ascensore dovrà configurarsi come manutenzione straordinaria soggetta all’IVA del 10%.
Infine, per quanto riguarda i diversi corrispettivi assoggettati a ritenuta d’acconto, l’Agenzia ha chiarito che quelli relativi alle verifiche di cui agli articoli 13 e 14 del d.P.R. n. 162 del 1999, di impianti elevatori installati in fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata, debbano essere assoggettati alla ritenuta del 4% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito, mentre i corrispettivi relativi ai servizi aggiuntivi dell’impresa di manutenzione, come ad esempio quelli per garantire l’intervento anche nelle ore festive e notturne, nonché quelli relativi alla concessione in comodato di una sim card atta a garantire il collegamento telefonico dei dispostivi di telesoccorso, non debbano essere soggetti a ritenuta d’acconto, atteso che tali somme non sono corrisposte in relazione ad interventi ma costituiscono il controvalore di ulteriori ed eventuali obbligazioni assunte dall’ impresa che cura la manutenzione.
Avv. Giuliana Bartiromo
 

COMPRENDIAMO IL NOSTRO VALORE E QUELLO DEL NOSTRO LAVORO.

COMPRENDIAMO IL NOSTRO VALORE E QUELLO DEL NOSTRO LAVORO.
Un padre prima di morire disse a suo figlio:
“Questo è un orologio che tuo nonno mi ha regalato. Ha più di 200 anni, ma prima che te lo dia, vai al negozio di orologi e digli che voglio venderlo, vedi quanto ti offrono”.

Il figlio fece come disse il padre e ci andò,
tornò da suo padre, e disse: “l’Orologiaio vuole offrirmi 5 euro perché è vecchio”.
Il padre allora rispose: “Vai al Museo e mostra quell’orologio”.
Non perse neanche un secondo, corse immediatamente al museo. Tornato da suo padre gli disse: “Mi hanno offerto un milione di euro per questo orologio”.
Il padre lo guardò sorridendo dicendogli:
“Volevo farti sapere che il posto adeguato mette in risalto il tuo valore nel modo giusto, quindi non stare nel luogo sbagliato, ed arrabbiati se non lo fai. Chi conosce il tuo valore è chi ti apprezza, non stare in un posto che non ti soddisfa”.

Normativa antincendi: in arrivo le REGOLE TECNICHE PER I CONDOMINI

Mancano gli ultimi ritocchi e sarà pronta la normativa prestazionale per la prevenzione degli incendi negli edifici di civile abitazione di altezza superiore a 24 metri.
La c.d. Regola tecnica verticale (Rtv), in fase di definizione da parte del Comitato Centrale Tecnico Scientifico per la Prevenzione Incendi (CCTS), verrà introdotta nel “Codice di prevenzione incendi” di cui al D.M. del 3 agosto 2015 (Codice di prevenzioni incendi), oggetto di profonde modifiche negli ultimi tempi.
NORMATIVA ANTINCENDI: LE NOVITÀ
Importanti modifiche sulla sicurezza antincendio, per quanto riguarda gli edifici di civile abitazione, sono state introdotte già con il decreto del 25 gennaio 2019 che ha tenuto conto dell’evoluzione in materia di prevenzione incendi avvenuta negli ultimi trent’anni. La normativa si applica agli edifici residenziali di nuova realizzazione nonché a quelli esistenti alla data di entrata in vigore del decreto.
Questi ultimi dovranno allinearsi alle disposizioni dell’allegato entro 2 anni (maggio 2021) dall’entrata in vigore del provvedimento, per quanto riguarda le disposizioni sull’installazione, ove prevista, degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio (previste per altezze antincendio superiori a 54 metri) e dei sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza. Per adeguarsi alle restanti disposizioni, invece, ci sarà tempo entro maggio 2020.
L’obiettivo sostanziale è stato quello di migliorare la gestione della sicurezza negli edifici di grande altezza attraverso l’adozione di misure idonee, tenuto conto del livello di rischio. Ulteriori modifiche al Codice di prevenzione incendi sono giunte a seguito dell’approvazione e pubblicazione in G.U. del decreto del 12 aprile 2019, che saranno in vigore dal prossimo 21 ottobre.
Il recente provvedimento, tra l’altro, ha previsto l’eliminazione del c.d. doppio binario per la per la progettazione antincendio delle attività soggette al controllo da parte dei Vigili del Fuoco.
LA REGOLA TECNICA VERTICALE
La nuova Regola Tecnica Prestazionale (la bozza qui sotto allegata) reca disposizioni di prevenzione incendi riguardanti gli edifici di civile abitazione di altezza antincendio maggiore di 24 m, ad esempio i Condomini, ovvero edifici destinati prevalentemente ad abitazione includenti anche negozi, magazzini, autorimesse, attività professionali.
Gli obblighi variano in relazione ai c.d. Livelli di Prestazione Antincendio attribuiti in base all’altezza antincendio dell’edificio ovvero l’altezza massima misurata dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile e/o agibile, escluse quelle dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso.
Ai fini della regola tecnica, gli edifici di civile abitazione sono classificati come segue, in relazione alla massima quota dei piani h:
HC: h ≤ 32 m;
HD: h ≤ 54 m;
HE: h ≤ 80 m;
HF: h > 80 m;
Per ogni categoria sono indicati i compiti e le funzioni del Responsabile dell’attività e degli occupanti in caso di emergenza, ribaditi anche nella nuova RTV.
 
MOLTE DI TALI RESPONSABILITÀ INVESTIRANNO L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO.
 
RESPONSABILE DELL’ATTIVITÀ
La regola tecnica stabilisce che il responsabile dell’attività debba organizzare la Gestione della Sicurezza Antincendio tramite:
a. adozione e verifica periodica delle misure antincendio preventive;
b. per le aree comuni, verifica dell’osservanza dei divieti, delle limitazioni e delle condizioni normali di esercizio;
c. mantenimento in efficienza dei sistemi, dispositivi, attrezzature e delle altre misure antincendio adottate, effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione, riportando gli esiti in un registro dei controlli;
d. predisposizione, verifica ed aggiornamento periodico della pianificazione d’emergenza;
e. apposizione di segnaletica di sicurezza (es. divieti, avvertimenti, evacuazione, …);
f. informazione agli occupanti sulle misure antincendio preventive che essi devono osservare e sulle procedure di emergenza da adottare in caso d’incendio, anche tramite invio o pubblicazione in area comune dell’edificio di sintetiche schede informative, comprensibili a tutti gli occupanti.
MISURE PREVENTIVE
Nel dettaglio, per quanto riguarda le misure preventive che dovranno essere attuate, la RTV precisa che queste consistono almeno in:
a. corretto deposito ed impiego dei materiali combustibili, di sostanze e miscele pericolose;
b. mantenimento della disponibilità di vie d’esodo sgombre e sicuramente fruibili:
c. corretta manutenzione ed esercizio delle chiusure tagliafuoco dei varchi tra compartimenti;
d. riduzione delle sorgenti di innesco (es. limitazioni nell’uso di fiamme libere senza le opportune precauzioni, rispetto del divieto di fumo ove previsto, divieto di impiego di apparecchiature elettriche malfunzionanti o impropriamente impiegate, …);
e. gestione dei lavori di manutenzione, valutazione dei relativi rischi aggiuntivi e di interferenza, con particolare riguardo a lavorazioni pericolose ai fini dell’incendio (es. lavori a caldo, …), temporanea disattivazione di impianti di sicurezza, temporanea sospensione della continuità della compartimentazione, impiego delle sostanze o miscele pericolose (es. solventi, colle, …);
f. valutazione dei rischi di incendio in caso di modifiche all’attività (es. alle strutture, alle finiture, al rivestimento delle facciate, all’isolamento termico e acustico e agli impianti, …).
PIANIFICAZIONE DELL’EMERGENZA
Infine, per quanto riguarda la pianificazione dell’emergenza, che dovrà essere necessariamente predisposta per tutti gli edifici di altezza superiore ai 24 metri, sarà necessaria una verifica particolarmente rigorosa e un aggiornamento sempre costante.
La pianificazione d’emergenza dovrà riguardare almeno:
a. istruzioni per la chiamata di soccorso, comprensive delle informazioni da fornire per consentire un efficace soccorso;
b. istruzioni per diffondere l’allarme a tutti gli occupanti; ove presente IRAI, la pianificazione d’emergenza deve contenere le procedure di attivazione e diffusione dell’allarme;
c. istruzioni per l’esodo degli occupanti, anche in relazione alla presenza di occupanti con specifiche esigenze;
d. azioni da effettuarsi per la messa in sicurezza di apparecchiature ed impianti (es. sezionamento della distribuzione del gas naturale, …);
e. informazioni da fornire alle squadre di soccorso intervenute sul posto (es. planimetrie, ubicazione dei quadri di controllo degli impianti, presenza di occupanti con specifiche esigenze, …);
f. divieto di utilizzo degli ascensori per l’evacuazione in caso di incendio, ad eccezione degli eventuali ascensori antincendio da utilizzare secondo le modalità previste;
g. divieto di rientrare nell’edificio fino al termine dell’emergenza.
COORDINATORE DELL’EMERGENZA
Negli edifici di tipo HE ed HF il responsabile dell’attività dovrà designare anche uno o più coordinatori dell’emergenza e comunicare loro le necessarie informazioni e procedure contenute nella pianificazione d’emergenza.
I coordinatori dell’emergenza, che dovranno essere formati come addetti antincendio, sovrintendono all’attuazione della pianificazione d’emergenza e delle misure di evacuazione previste, interfacciandosi con i responsabili delle squadre di soccorso.
Il ruolo di coordinatore dell’emergenza può essere svolto da un servizio di vigilanza esterno oppure anche dagli stessi occupanti dell’attività, se opportunamente formati come addetti antincendio.
 
Lucia Izzo
 

Installazione ex novo di un ascensore e sostituzione di quello esistente: quali maggioranze per deliberare e come ripartire la spesa tra i condòmini?

Installazione ex novo di un ascensore e sostituzione di quello esistente: quali maggioranze per deliberare e come ripartire la spesa tra i condòmini?
Avv. Alessandro Gallucci
 
Installazione ex novo di un ascensore e sostituzione dell’impianto esistente.
Ci sono differenze ?
La deliberazione ha ad oggetto due ipotesi differenti, ma comunque simili, o installazione ex novo e sostituzione dell’ascensore si pongono su due piani completamente distinti?
Decisa la installazione ex novo dell’ascensore, ovvero la sua sostituzione, come vanno ripartite le spese inerenti ai rispettivi interventi?
=> Alle spese di sostituzione dell’ascensore concorrono anche i condomini proprietari dei negozi.
La sospensione dei servizi comuni ai condomini morosi
 
Domande che sovente vengono poste alla nostra redazione, o che divengono oggetto di discussione nel nostro forum.
Le risposte sembrerebbero abbastanza agevoli, ma è comunque utile soffermarsi sugli aspetti più particolari delle fattispecie, guardando anche alle pronunce giurisprudenziali in materia
Installazione ex novo di un ascensore, è un’innovazione
Costante giurisprudenza ci insegna che non tutte le opere modificative delle cose comuni vanno considerate innovative.
Per la Cassazione sono tali solamente quelle modifiche la cui esecuzione comporta un mutamento di destinazione d’uso di una parte comune, ovvero una consistenza materiale differente delle cose comuni oggetto d’intervento (Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
L’installazione di un ascensore è certamente un’innovazione. Data la sua utilità, cioè dato il fatto che la presenza dell’impianto in esame consente il superamento delle barrire architettoniche, non v’è dubbio, in ragione di quanto disposto dall’art. 1120, secondo comma, c.c. e dalla legge n. 13/89, che la sua installazione, fermi restando i divieti di cui al medesimo art. 1120 c.c. (divieto di recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di alterare il decoro architettonico o di rendere talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.), possa essere deliberata dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno la metà del valore dell’edificio.
L’installazione di un ascensore è innovazione gravosa suscettibile d’utilizzazione separata e come tale soggetta a quanto disposto dall’art. 1121 c.c. che stabilisce regole di esenzione spese per chi non intenda partecipare all’installazione ed all’uso dell’ascensore.
Sostituzione di un ascensore, è opera straordinaria di notevole entità
Ai fini della individuazione dei quorum deliberativi non c’è differenza tra installazione ex novo dell’ascensore e sostituzione dell’impianto. Questa ultima va considerata opera di notevole entità e quindi soggetta alle medesime maggioranze previste per le innovazioni, senza possibilità per i dissenzienti di esonerarsi dalla spesa.
Installazione ex novo di un ascensore e sua sostituzione, il modo della ripartizione delle spese
Come si diceva la giurisprudenza si è soffermata sulla differenza tra installazione ex novo dell’impianto di ascensore e sua sostituzione anche ai fini dell’individuazione delle norme applicabili per la ripartizione delle spese.
La prima deve essere considerata un’innovazione, perciò la spesa che ne discende, in osservanza di quanto prescritto dal primo comma dell’art. 1123 c.c., deve essere ripartita tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I costi per la seconda tipologia d’intervento, invece, dovendo essere equiparata ad un’opera manutentiva e/o ricostruttiva, devono essere suddivisi sulla base delle tabelle millesimali redatte in conformità dei dettami contenuti nell’art. 1124 c.c.
=> Per le spese riguardanti l’installazione dell’ascensore ex novo, si applica l’articolo 1124 del codice civile?
In un caso specifico, ad esempio, un giudizio è stato instaurato da un condòmino , impugnando una deliberazione assembleare della quale era stata chiesta la dichiarazione d’invalidità, in quanto, decidendosi sulla sostituzione di un ascensore s’era statuito che la relativa spesa doveva essere ripartita sulla base dei millesimi di proprietà.
Il giudice adito ha concluso per la nullità, sul punto, della decisione dell’assise specificando che «la materia del contendere, osserva il giudicante che il criterio di ripartizione della spesa relativa alla ricostruzione dell’ascensore si palesa del tutto erroneo ed illegittimo e, dunque, tale da comportare, di per sé, la parziale nullità dell’impugnata delibera. Invero, la Suprema Corte – con un indirizzo ormai consolidato, e che si ritiene pienamente condivisibile – ha affermato che in ordine alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione relative all’ascensore destinato all’uso comune di un edificio in condominio, va applicata – in mancanza di una specifica disposizione di legge al riguardo, ed identica essendone la ratio – la regola dettata dall’art. 1124 c.c. per le scale del fabbricato. Tali spese vanno, di conseguenza, ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Per converso, laddove si verta in ipotesi, non già di ricostruzione o manutenzione di un ascensore già esistente, bensì di installazione ex novo dell’impianto dell’ascensore, trova applicazione la disciplina all’art. 1123 c.c., giacché ci si trova in presenza di un riparto dì innovazioni deliberate dalla maggioranza, da dividere in proporzione della proprietà di ciascun condomino (cfr., nei sensi suindicati, Cass. 04/5975, Cass. 99/2833, Cass. 96/165, Cass. 91/5479, Cass. 69/3514). La ratio di tale diversificazione di disciplina la si coglie, in verità, del tutto agevolmente, se solo si considera che la sostituzione di ascensori usurati, non più agibili, o anche semplicemente non particolarmente efficienti, con ascensori nuovi, non costituisce innovazione, ai sensi degli artt. 1120 e 1123 c.c. Difatti, le cose comuni oggetto delle modifiche (il vano ascensore con le strutture ed i locali annessi) non subiscono alcuna sostanziale modifica e conservano la loro destinazione al servizio ascensore, e neppure subisce alcun mutamento di struttura l’edificio condominiale nel suo complesso, il quale, viceversa, conserva un servizio del quale è già dotato (Cass. 69/3514, Cass. 81/4646). Di contro, l’installazione ex novo dell’ascensore, in un fabbricato che prima ne era sprovvisto, importa una modificazione nella determinazione delle trombe delle scale, dei pianerottoli, degli anditi, tale da costituire, senza dubbio, un’innovazione, soggetta, di conseguenza, alla disciplina di cui agli artt. 1120 e 1123 c.c. (Cass. 72/156, Cass. 75/2696. Cass. 00/1529)» (Trib. Salerno n. 1995/10).
Il tutto, è bene ricordarlo, poiché la deliberazione era stata votata a maggioranza. La deroga dei criteri di ripartizione, infatti, se adottata all’unanimità, è sempre valida (art. 1123, primo comma, c.c.).
Diverso, almeno per la più autorevole giurisprudenza (Cass. SS.UU. n. 4806/05), il caso dell’errore nella scelta del criterio di riparto. In tal ipotesi la deliberazione, dice la Cassazione, andrebbe considerata annullabile e non nulla, perché l’assemblea avrebbe solamente errato nell’esercizio delle proprie prerogative e non stabilito l’applicazione di un criterio in deroga. Che si tratti di errore o deroga va valutato caso per caso in ragione del contenuto del verbale.